Budowle forteczne narzucają pewne schematy i trzeba się z tym pogodzić.

Wielu inwestorów rozpoczynając prace, nie zdaje sobie z tego sprawy.

Dlatego tak wiele cennych obiektów Twierdzy Kraków stoi pustych i niszczeje - mówią gospodarze biurowca w Forcie 47a w podkrakowskich Węgrzcach.

Rozmowa z Grzegorzem Święchem i Leszkiem Kadłuczką.

Dawid Hajok: Jaką wartość stanowi militarny rodowód tego obiektu?

Grzegorz Święch, przedstawiciel inwestora, spółki Lavelio: Jest kilka czynników decydujących o atrakcyjności przestrzeni biurowych na rynku nieruchomości.

Pierwszym jest atrakcyjność wizualna.

Zakładaliśmy, że ze względu na swoją militarną przeszłość nasz obiekt w szczególności spodoba się mężczyznom, dla których wartość dodaną stanowić będzie właśnie charakter wnętrz, eleganckich, ale przywodzących na myśl wspomnienia z czasów dzieciństwa, czyli zabawy z bronią z patyków.

A to jest argument, który pozwala spojrzeć na tę właśnie przestrzeń nieco bardziej przychylnym okiem niż na klasyczny budynek biurowy.

Tak buduje się konkurencyjność.

Ale to nie wszystko.

Ze względu na swoją lokalizację - obiekt położony jest bowiem na obrzeżach miasta - najemcy mogą liczyć na niższe ceny najmu w porównaniu do przestrzeni biurowych zlokalizowanych bliżej centrum.

Wprowadzanie drugiego życia do obiektów fortecznych, których w Krakowie mamy wiele, przebiega dość mozolnie.

Właściwie do dziś udało się zrewitalizować zaledwie kilka fortów.

Wielu właścicieli latami zmaga się z materią i kapituluje.

Dlaczego?

Leszek Kadłuczka, administrator Fortu: Ryzyko jest ogromne, nakłady duże, a stopa zwrotu bliżej nieokreślona w czasie.

To może zniechęcić wielu inwestorów.

Kiedy rozpoczynaliśmy tę inwestycję, obiekt, a właściwie jego ruina, był w trakcie procedury wpisu do rejestru zabytków.

To dodatkowe utrudnienie.

W pierwszym etapie na potrzeby biurowe zaadaptowano parter i piętro, a następnie nadbudowano tarasy Fortu, wykorzystując w całości na potrzeby działalności biurowej.

Nie udałoby się to bez determinacji i odwagi właściciela obiektu.

Tego typu budynki powstawały z myślą o czasowym przebywaniu w nich żołnierzy.

Z tego należy zdać sobie sprawę, zanim jeszcze podejmie się decyzję o adaptacji.

Trudno przecież przemieszczać ściany, które mają po kilka metrów grubości i kilkadziesiąt długości, tylko dlatego, że ich układ nie pasuje do naszej koncepcji.

Trzeba umieć dostosować się do zastanej sytuacji, ale to zależy już od kunsztu architekta i umiejętności poskromienia własnych ambicji.

Tego typu budynki po prostu narzucają pewne schematy i trzeba się z tym pogodzić.

Obiekt forteczny dyktuje rozwiązania, ale być może nie każdy jest w stanie to zrozumieć.

Zresztą nie ma się co oszukiwać, za te same pieniądze, ale w krótszym czasie można postawić biurowiec czy inny budynek od zera.

Wówczas nie trzeba godzić się na tak dalece idące ustępstwa.

Wielu inwestorów rozpoczynając prace, nie zdaje sobie z tego do końca sprawy.

W zderzeniu z rzeczywistością ich wyobrażenia wykruszają się niezależnie od formy prowadzonej działalności.

Dlatego tak wiele cennych obiektów Twierdzy Kraków nadal niszczeje.

Wszystkie one nadają się do takiej adaptacji, jaką przeprowadziliście w Węgrzcach?

L.K.: Nie.

W tym przypadku mieliśmy szczęście, ponieważ przez lata Fort pozostawał w rękach wojska.

Dzięki temu uniknął nadmiernego zawilgocenia.

Nie we wszystkich tego typu obiektach jest tak dobrze.

Warto to sprawdzić, zanim zdecydujemy się na kupno czy dzierżawę fortu.

Fort 47a jako biurowiec działa już od sześciu lat.

Jak wygląda zainteresowanie najemców?

G.S.: Większość biurowców powstających w obrębie dużych aglomeracji miejskich, w tym także w okolicach Krakowa, to typowe szklane domy wypełniające przestrzeń miejską.

Zazwyczaj nie wnoszą niczego oryginalnego, nowego.

W tym przypadku było inaczej.

U genezy projektu leżało założenie - obiekt ma pełnić funkcje biurowe, ale chcemy, by był inny niż typowe biurowce.

Miał wnieść dodatkowe wartości architektoniczne i dawać poczucie przyjemnego i fajnego miejsca do pracy.

Dziś na około 2 tys. m kw. powierzchni użytkowej ponad połowa jest wynajęta.

Stale szukamy jednak nowych najemców, właśnie wprowadził się do nas dom aukcyjny Abbey House.

Zdajemy sobie jednak sprawę, że to miejsce nie jest dla każdego.

Na pewno nie odnajdą się tu firmy prowadzące działalność detaliczną.

Fort 47a to właściwy adres dla firm, którym zależy na określonym wizerunku.

Takie miejsca robią wrażenie.

Dziś, w dobie wzmożonej konkurencji, liczy się nie tylko charakter prowadzonej działalności, ale także sposób jej opakowania.

Gdyby tak nie było, trudno przypuszczać, by inwestor podjął trud adaptacji tak specyficznej budowli na cele komercyjne.

Adaptacja Fort w Węgrzcach otrzymała w 2006 r. Nagrodę im. prof. Janusza Bogdanowskiego, przyznawaną przez Stowarzyszenie Archi - Szopa i "Gazetę Wyborczą" w Krakowie.

W 2010 r., po zakończeniu kolejnego etapu adaptacji, Fort był kandydatem do nagrody.

Tekst: Dawid Hajok
Źródło: ''Gazeta Wyborcza'' z dnia 16 pażdziernika 2011 r.